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​常熟这两个房价上涨的板块,究竟做对了什么?

摘要常熟这两个房价上涨的板块,究竟做对了什么? 1 回顾常熟楼市过去的这几年,2018这一年绝对是不能忽视的关键之年。 这一年,是常熟楼市板块价格体系大幅更新的一年,也确立了当...

常熟这两个房价上涨的板块,究竟做对了什么?

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回顾常熟楼市过去的这几年,2018这一年绝对是不能忽视的关键之年。

这一年,是常熟楼市板块价格体系大幅更新的一年,也确立了当下常熟各板块楼市行情的基础风貌。

把时针向前拨动到2018年初,彼时的常熟房价正处于变换前夜。

据当时统计,2018年初常熟新房均价约为14671元/平,这个价格对比2017年年初已经涨了接近3600多元/平。

而来到2018年10月份,这个时候常熟房价却是这样的:

从2018年10月份的房价地图中,我们可以明显发现常熟两大区域的房价变动幅度较大,它们分别是:

从18500元/平到27700元/平的文化片区,涨幅49.73%;

以及从12000元/平到18000元/平的城南,涨幅50%!

而这一变,几乎维持了近3年没有再出现大的起伏,你是否开始好奇:

2018年的楼市究竟经历了什么,让后续的房价产生了诸多变化?

这两大板块,究竟做对了什么才能让房价在短时间内出现近50%的涨幅?

2

冰冻三尺,非一日之寒。

其实,房价也是这个道理,只有积累足够,才能产生质变。

在接近真相之前,我们需要先了解一下当时的背景:

1、2018年上半年,常熟楼市几乎没有新房可售,供求关系严峻;

2、二手房价格在2017年年末达到18923元/平,比2017年初上涨了约4000元/平,一二手房价格倒挂进一步拉高新房价格预期;

3、新拍土地价格走高,后续入市新房以改善居多。

正是在当时这样的楼市背景下,2018年常熟房价开始产生了转折。

分板块来看,文化片区与城南的崛起还有所不同。

文化片区做对了什么?

文化片区主打的其实是改善加教育资源。无论何时何地,这两者的搭配都是决定一个区域房价的杀手锏。

文化片区实景图

在文化片区这片土地上,催生了常熟住宅的装修时代、诞生了体育中心千人摇号的场面,孕育了达到2.8万/平的改善项目,也拉开了各大品牌开发商陆续进驻常熟的序幕。

在常熟,改善产品看市区,市区改善看文化片区,这是近年来我们已经默认的一条楼市买房逻辑,一场关于改善的热潮,从2016年一直持续到了现在。

文化片区规划图

这其中,离不开文化片区本身高定位的板块规划,从而促使常熟城市人口发生迁移;也离不开文化片区在配套方面的突出成就,让更多的常熟人意识到这个板块的价值。

除了我们熟知的体育中心、大剧院、展览中心等一大批文体配套外,区域内的教育资源更是让众多家长趋之若鹜。

江南美好荟效果图

再加上近年来凯文小学及幼儿园、南师大敬文幼儿园、红梅小学(在建)、琴川城市公园、江南美好荟商业(在建)等配套的建设、投用,文化片区的兑现程度更上一层楼,进一步奠定了文化片区在常熟改善板块中的地位。

城南做对了什么?

城南的崛起,则更像是板块能级厚积薄发的实证。

南部新城实景图

如今看来,城南的价值裂变的产生,还离不开一个关键因素的撬动。即:一个正确的时间点。

我们不妨回顾一番:2018年前后,城南都发生了什么?

◎2017年年底,昆承快速路正式通车,标志着城南正式迎来高架时代;

◎2018年年初,东南大桥正式重建,常昆路开启改造;

◎2018年5月,常清中学打下了第一根桩,标志项目正式进入施工阶段;

◎2018年下半年,公望小学及幼儿园正式开工;

◎2019年6月底,永旺梦乐城正式开业……

南部新城实景图

伴随着各项配套利好的不断升温,城南也逐渐有了底气。而2018年,正是由量变到质变的关键时间点,当时我们为城南总结了7大价值:

1、规划先行,南部新城未来发展潜力巨大

2、交通作保,高架、轨交规划、路网发达

3、商业开花,永旺、邻里中心等辐射全城

4、教育浸染,幼小中高直至大学全龄优教

5、经济雄厚,高新区产城融合、精致宜居

6、环境优美,昆承湖风景秀丽、生态和谐

7、房企集聚,各方大型品牌房企抢滩登陆

总体来看,当时城南的这一轮价格变动基本上是板上钉钉的事情了,占尽了天时地利。

时至今日,这两大板块仍然维持着2018年的价格水平。而它们的崛起之路,也对我们今后判断城市板块发展情况起到了重要的指导作用。

3

写在最后

人口转移、配套资源这两点,是我们多年来能够洞察到支撑房价的关键因素。

从另一个角度来看,这些房价上涨的板块,除了地段本身承载的这些配套利好加持之外,也与开发商在这片土地上打造的产品密切相关。

区域内的住宅产品趋改善化,同样是板块房价上扬的重要因素。在这一点上,文化片区如此,城南亦是如此。

伴随着一个区域内越来越多的好产品出现,买房人会逐渐认可这个板块能够带给他们更好的居住品质,从而形成一种良性循环。

整体来看,当下的常熟楼市已经形成了一定程度的分化,下一波能再涨起来的,必定属于拥有高潜力的核心价值板块。而如何鉴别的方法,或许我们能在文化片区和城南身上找到答案。

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